記者從河北省住房和城鄉建設廳獲悉，《河北省城鎮住宅小區物業(yè)服務(wù)監管辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）已經(jīng)2021年第2次廳務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，于近日印發(fā)，自2021年5月1日起施行，同時(shí)制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》作為《辦法》的附件一并下發(fā)。

《辦法》將合同主體雙方簽訂的合同，以及物業(yè)、治安、環(huán)保、消防、稅收、價(jià)格管理等方面的政策規定，作為物業(yè)服務(wù)監管工作的主要依據，明確街道辦事處（鄉、鎮人民政府）承擔物業(yè)服務(wù)監管職能。

1.明確了制定的依據、適用范圍及各個(gè)部門(mén)監督管理或行政處罰職責。

指出監管依據主要有兩類(lèi)：一是合同主體雙方簽訂的合同條款；二是物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中，涉及到的物業(yè)、治安、環(huán)保、消防、稅收、價(jià)格管理等方面的相關(guān)法律法規和政策規定。

問(wèn)：如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間出現了矛盾，產(chǎn)生了糾紛，應該向哪里反映？找哪個(gè)部門(mén)處理？

答：在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，可以第一時(shí)間向社區居委會(huì )或者街道辦事處反映，尋求解決。

企業(yè)違法違規行為屬于街道辦職責范疇處理的，應當在屬地解決；涉及其他行政管理部門(mén)查處職責的，街道辦事處應當引導業(yè)主向相應行政管理部門(mén)反映問(wèn)題。比如，業(yè)主遇到涉及擅自占用小區共有部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和綜合執法部門(mén)查處；涉及電梯等特種設備不按規定維修保養、違規收費的，由市場(chǎng)監管部門(mén)查處；涉及治安方面問(wèn)題的，由公安部門(mén)查處；涉及噪音問(wèn)題的，由環(huán)保部門(mén)查處；涉及消防問(wèn)題的，由屬地公安派出所或消防部門(mén)查處。

問(wèn)：近年來(lái)，我省很多老舊小區進(jìn)行了改造，改造后的小區如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)？集中連片管理模式是什么？

答：老舊小區因為存在的規模小、住戶(hù)少、位置分散、物業(yè)收費標準低和收費難等現實(shí)問(wèn)題，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區物業(yè)管理的意愿不強烈，影響老舊小區改造后長(cháng)效管理機制的建立，也給居民的生活帶來(lái)了諸多不便。在這種情況下，街道辦事處或者社區居委會(huì )應當引導業(yè)主采取集中連片管理模式，整合區域內的物業(yè)資源，優(yōu)選1家或幾家有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行區域集中服務(wù)。

集中連片管理模式的優(yōu)勢已經(jīng)在我省多地顯現。比如，邢臺市南長(cháng)街道辦事處創(chuàng )新推行“共享管家”機制，通過(guò)招投標，引導居民將轄區56個(gè)改造后的老舊小區全部“打包”給一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，邯鄲市朝陽(yáng)路片區19個(gè)老舊小區改造后也采取類(lèi)似模式與1家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了整片管理協(xié)議。企業(yè)在多個(gè)小區之間進(jìn)行統籌運營(yíng)、平衡利益，降低了單個(gè)小區的管理成本，企業(yè)既能夠得到生存發(fā)展，居民也獲得了高性?xún)r(jià)比的服務(wù)，實(shí)現了“雙贏(yíng)”。

下一步，我省將大力推行這種管理模式，讓更多的生活在老舊小區的居民得到專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，增強居民的幸福感、提升幸福指數。

問(wèn)：《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》有什么區別？在簽訂時(shí)需要注意哪些事項？

答：新建住宅小區應當由開(kāi)發(fā)建設單位通過(guò)公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)、合同終止的，應當由業(yè)主或業(yè)委會(huì )等按照相關(guān)規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

在這兩種合同簽訂時(shí)，還需要注意以下事項：

一是在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位要按照相關(guān)規定進(jìn)行公開(kāi)招投標并做好備案工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)應嚴格執行承接查驗工作，做好責任界定，避免因開(kāi)發(fā)建設問(wèn)題引發(fā)后續的與業(yè)主之間的矛盾。

二是在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，業(yè)主要充分考慮小區設施設備自身實(shí)際情況，同時(shí)要樹(shù)立花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的思想，在簽約前認真研讀合同示范文本，選擇出適合自己小區的服務(wù)條款。

三是按照民法典相關(guān)規定，合同一經(jīng)簽訂且乙方已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

四是《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》兩個(gè)示范性文本中的強制性條款屬法律、法規、規章等規定的強制性要求，不得隨意刪除。